昨今、「一口1，000万円から優良不動産に投資ができる」や「相続・生前贈与対策として活用できる」などの記事をよく

目にするようになったかと思います。

不動産小口信託受益権とはどんなものなのか、メリットやデメリットなどをお伝えしようかと思います。

まず、仕組みについては以下のとおりです。

①この事業を行う法人（＝委託者）が都心の優良不動産を購入します。

②次に、委託者はこの物件を信託銀行等（＝受託者）に委託して、運営を任せます。

③委託を受けた受託者は、投資家（＝受益者）を募集して、物件から得られる賃料収入を投資家の出資額に応じて配分します。

次に、特徴について簡単にご説明します。

①法的性質はみなし有価証券

②不動産取得税は非課税

③登録免許税は土地1筆・建物各千円

④利益は不動産所得

⑤評価は相続税評価

⑥小規模宅地等の特例は利用可です

ここで、最も大きな特徴と言えるのが、「評価」ではないでしょうか。

不動産のうち、まず、建物の評価ですが、建物は一般に取得価額の約70％が固定資産税評価額ということになり、その固定資産税評価額がイコール相続税評価額ということになります。

次に、土地は時価の概ね80％程度で評価されることが多いのですが、土地もマンションの敷地の場合は、同様に一定の制限を受けます

から、一定の評価減が認められています。

さらに貸付用の土地は、相続の際、「小規模宅地等評価減」という税務上の特例の適用を受けることができますが、敷地のうち200㎡までの部分について50％の評価減を受けることができます。

この結果、不動産の評価は時価の4割程度の評価となります。

ちなみに、不動産を贈与した場合も、その評価は、あくまで「相続税評価額」となります。

逆に、不動産小口信託受益権のデメリットは、以下の点があります。

①近年人気商品となっているため、売出しと同時に購入希望者が殺到するため、タイミング次第で投資機会が奪われることがある。

②都心の一等地は、堅実な賃貸需要が見込める一方で、もともと物件価格が非常に高く、利回りがそれほどとれないことに加え、不動産小口信託受益権は物件価格に委託者報酬や修繕積立金等が上乗せされるため、さらに利回りは低下する。

以上、ご説明させて頂いた部分は、ほんの一部ですが、藤間司法書士法人では、不動産小口信託受益権の登記について精通しております。

より詳しい情報をお知りになりたい方は、ぜひ、藤間司法書士法人にお気軽にお問合せくださいませ。