昨今不動産価値の高騰により、相続税の支払いが困難になるケースが増えてきているかと思います。

そのため不動産を売却し相続税の支払いに充当する方法等がございますが、相続により兄弟姉妹等と共有関係になった場合等は処分方法がより難しくなることがあります。

共有物に対する行為は3つあり、「変更行為」「管理行為」「保存行為」となります。

この中で売却等に伴う行為は「変更行為」になります。

「変更行為」とは、共有物の形状や効用に変更を生じさせる行為で、共有物の変更（軽微な変更を除く）をする場合には、共有者全員の同意を要します。例えば、土地の造成（田畑を宅地に造成する工事）や建替え、共有不動産全体に対する売買契約や贈与契約等所有権を失う契約の締結、担保権（抵当権等）の設定等が該当します。

以下、不動産の共有関係を解消する方法をいくつか挙げたいと思います。

①共同売却

共有者全員で合意して売却し、売買代金を持分で分配することで共有物は無くなり、共有関係は解消されます。

②共有持分の買取りまたは売却

共有持分について共有者間で売買をします。ちなみに、共有持分の処分は自由なので、売買条件が合わなければ共有者以外の第三者へ

売却して共有離脱することも可能です。

③不動産の交換

他に不動産を所有している場合、共有関係の共有持分と他の所有不動産を交換することで、共有物を単独所有とすることができます。

物々交換が基本ですが、交換価格が等価にならない場合、その差額は「交換差金」として現金で清算することになります。

④贈与、放棄

贈与は無償で相手方に共有持分を譲渡することですが、あくまでも契約が成立することにより効力を生じます。

贈与が難しければ、共有持分を放棄して、共有関係から離脱することもできます。放棄した持分は、他の共有者に帰属します。

無償とはいえ、贈与を受けられた方や放棄されて残った方には不動産取得税、登録免許税、贈与後の固定資産税の増加等、効力発生後にかかる費用は多々あります。

以上、共有関係の解消には様々なケースと方法がございます。

藤間司法書士法人では併設するTOMAコンサルタンツグループの税理士とワンストップにて様々な案件を迅速に対応しております。

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